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GRZ/GFZ-Rechner
Grundstücksfläche, GRZ und GFZ eingeben – heraus kommen die Quadratmeter, die der Bebauungsplan zulässt, und was davon noch übrig ist, wenn schon etwas steht.
Kurz beantwortet
Zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ, zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche × GFZ: Bei 600 m² Grundstück ergeben GRZ 0,4 und GFZ 1,2 also 240 m² Grundfläche und 720 m² Geschossfläche, rechnerisch drei Vollgeschosse.
So rechnen §§ 19 und 20 BauNVO. Die Werte gelten nur, wenn ein Bebauungsplan sie festsetzt; ohne Plan gilt § 34 BauGB, und der Maßstab ist die Umgebung. Für Garagen, Stellplätze und Zufahrten darf die Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8.
Stand: 24.10.2026 · Nachlesen: § 19 BauNVO · § 20 BauNVO · § 34 BauGB
01
Rechnen.
Drei Werte reichen. Der Bestand ist freiwillig und macht aus der Rechnung eine Reserve.
02
So rechnet das Werkzeug.
- Zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ. Das ist der Anteil des Grundstücks, der von Gebäuden überdeckt werden darf (§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO).
- Zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche × GFZ, gemessen nach den Außenmaßen in allen Vollgeschossen (§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO). Was ein Vollgeschoss ist, sagt die Landesbauordnung.
- Rechnerische Vollgeschosse = GFZ ÷ GRZ. So viele volle Geschosse passen auf die ganze zulässige Grundfläche; wer schmaler baut, kommt höher.
- Grundfläche samt Nebenanlagen: Für Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8 (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO). Der Rechner zeigt diese Grenze getrennt, weil sie oft mit der Grenze für das Haus verwechselt wird.
- Reserve = zulässig minus vorhanden, einmal für die Grundfläche, einmal für die Geschossfläche. Die beiden können verschieden ausgehen: Ein Grundstück kann in der Fläche voll sein und in der Höhe noch Luft haben – mehr dazu unter Ist mein Grundstück schon ausgereizt?
- Wohnfläche: etwa 70 bis 80 Prozent der Geschossfläche, ein Faustwert aus der Planungspraxis. Er steht als Spanne da, damit ihn niemand für eine Messung hält.
03
Die Orientierungswerte nach § 17 BauNVO.
Wer den Bebauungsplan nicht zur Hand hat, kann mit diesen Werten rechnen – und sollte wissen, was sie sind.
§ 17 BauNVO nennt für jedes Baugebiet Werte, an denen sich die Gemeinde beim Aufstellen eines Bebauungsplans orientiert. Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 heißen sie Orientierungswerte, nicht mehr Obergrenzen: Ein Plan darf darüber liegen. Nur in Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten sind sie weiterhin verbindliche Obergrenzen. Für Ihr Grundstück gilt allein, was der Plan festsetzt – und ohne Plan gar keine Zahl.
| Baugebiet | GRZ | GFZ |
|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | 0,2 | 0,4 |
| Reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), Ferienhausgebiet | 0,4 | 1,2 |
| Besonderes Wohngebiet (WB) | 0,6 | 1,6 |
| Dorfgebiet (MD), Mischgebiet (MI), dörfliches Wohngebiet (MDW) | 0,6 | 1,2 |
| Urbanes Gebiet (MU) | 0,8 | 3,0 |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 | 3,0 |
| Gewerbegebiet (GE), Industriegebiet (GI), sonstiges Sondergebiet | 0,8 | 2,4 |
| Wochenendhausgebiet | 0,2 | 0,2 |
Quelle: § 17 BauNVO, gelesen am 24.10.2026 auf gesetze-im-internet.de. Die Baumassenzahl (BMZ 10,0 in Gewerbe- und Industriegebieten) spielt für Wohnungsbau keine Rolle und fehlt deshalb.
04
Was der Rechner nicht weiß.
- Ob es für Ihr Grundstück überhaupt einen Bebauungsplan gibt. Für rund drei Viertel der Fläche Deutschlands gibt es keinen; dort gilt § 34 BauGB, und der Maßstab ist die Umgebung, keine Zahl.
- Was der Plan sonst noch festsetzt: Baugrenzen und Baulinien (§ 23 BauNVO), die Zahl der Vollgeschosse oder eine Höhe (§ 16 Abs. 2 BauNVO). Jede davon kann enger sein als GRZ und GFZ.
- Was ein Vollgeschoss ist. Das steht in der Landesbauordnung und unterscheidet sich von Land zu Land – besonders beim Dachgeschoss.
- Abstandsflächen, Stellplatzpflicht, Denkmalschutz, Erschließung. Alles Dinge, die ein Vorhaben verhindern können, obwohl die Rechnung aufgeht.
- Welche Grundstücksfläche zählt: nach § 19 Abs. 3 BauNVO nur die hinter der Straßenbegrenzungslinie. Die Fläche im Grundbuch kann größer sein.
Ob das Ergebnis auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt also an Werten, die man nachschlagen oder messen muss: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung; was die beiden Zahlen bedeuten, steht unter GRZ und GFZ einfach erklärt.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
Woraus das folgt
Fundstelle: § 19 BauNVO im Volltext – die Grundflächenzahl und was auf sie angerechnet wird · Stand: 15.09.2026
Fundstelle: § 20 BauNVO im Volltext – Vollgeschosse und die Geschossflächenzahl · Stand: 15.09.2026
Fundstelle: § 17 BauNVO im Volltext – die Orientierungswerte für Obergrenzen je Baugebiet · Stand: 01.10.2026
Fundstelle: § 16 BauNVO im Volltext – womit ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festsetzt · Stand: 01.10.2026
Fundstelle: § 23 BauNVO im Volltext – Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe – das Baufenster · Stand: 15.09.2026
Fundstelle: § 34 BauGB im Volltext – das Einfügen in die nähere Umgebung und die gesicherte Erschließung · Stand: 15.09.2026
Häufige Fragen
Wie rechne ich die zulässige Grundfläche aus?
Grundstücksfläche mal Grundflächenzahl. 600 m² Grundstück mit GRZ 0,4 ergeben 240 m², die von Gebäuden überdeckt werden dürfen (§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO). Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen zählen auf diese Fläche mit.
Wie rechne ich die zulässige Geschossfläche aus?
Grundstücksfläche mal Geschossflächenzahl. 600 m² mit GFZ 1,2 ergeben 720 m² Geschossfläche, gemessen nach den Außenmaßen in allen Vollgeschossen (§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO). Keller und Dachräume, die keine Vollgeschosse sind, zählen in der Regel nicht mit.
Wie viele Geschosse ergeben GRZ 0,4 und GFZ 1,2?
Rechnerisch drei: GFZ geteilt durch GRZ ist die Zahl der Vollgeschosse, die auf die ganze zulässige Grundfläche passen. Wer schmaler baut, kann höher bauen, solange die Geschossfläche reicht – sofern der Plan nicht zusätzlich die Zahl der Vollgeschosse oder eine Höhe festsetzt (§ 16 Abs. 2 BauNVO).
Darf die GRZ überschritten werden?
Für Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche um bis zu 50 Prozent, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO). Aus GRZ 0,4 werden so bis zu 0,6 – für die Garage, nicht für das Haus. Der Bebauungsplan kann etwas anderes bestimmen.
Welche GRZ und GFZ gelten in einem allgemeinen Wohngebiet?
Was gilt, setzt allein der Bebauungsplan fest. § 17 BauNVO nennt als Orientierungswerte für Obergrenzen GRZ 0,4 und GFZ 1,2 für reine und allgemeine Wohngebiete; seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 sind das Orientierungswerte, keine Obergrenzen mehr. Ein Plan kann darüber oder darunter liegen.
Gilt der Rechner auch ohne Bebauungsplan?
Nein. Ohne Bebauungsplan gibt es keine GRZ und keine GFZ, gegen die man rechnen könnte. Dann gilt § 34 BauGB: Ein Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen, und der Maßstab ist das, was dort steht. Das lässt sich messen, aber nicht aus zwei Zahlen rechnen.
Wie komme ich von der Geschossfläche auf die Wohnfläche?
Nur grob. Die Geschossfläche misst Außenmaße; davon gehen Außenwände, Innenwände, Treppenhaus und Technik ab. In der Planungspraxis bleiben etwa 70 bis 80 Prozent Wohnfläche. Der Rechner zeigt deshalb eine Spanne und nennt sie Faustwert.
Welche Grundstücksfläche setze ich ein?
Nach § 19 Abs. 3 BauNVO nur die Fläche, die im Bauland und hinter der Straßenbegrenzungslinie liegt. Straßenland, das zum Flurstück gehört, zählt nicht mit. Wer die amtliche Fläche aus dem Grundbuch einsetzt, rechnet in solchen Fällen etwas zu großzügig.
Und auf Ihrem Grundstück?
Die Ersteinschätzung holt die amtliche Fläche Ihres Flurstücks, misst den Bestand und den Maßstab der Umgebung. Der Bericht prüft zusätzlich die Festsetzungen.
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