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Was gilt seit wann?
Die Regeln für Wohnungsbau im Planungsrecht, mit Datum und Fundstelle – und mit dem Unterschied zwischen Entwurf und Gesetz.
Kurz beantwortet
Seit dem 30.10.2025 gelten für Wohnungsbau erweiterte Wege, vom Planungsrecht abzuweichen: die Befreiung nach § 31 Abs. 3, die Abweichungen vom Einfügen nach § 34 Abs. 3a und 3b und, befristet bis zum 31.12.2030, § 246e BauGB.
Keiner davon setzt eine Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ voraus, und die Zustimmung der Gemeinde gilt nach § 36a als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten verweigert wird. Die BauGB-Novelle 2026/27 (Drs. 21/6588) ist am 01.10.2026 nicht beschlossen; ein Inkrafttreten am 01.01.2027 ist geplant, aber nicht sicher.
Stand: 01.10.2026 · Nachlesen: BGBl. 2025 I Nr. 257 · Drucksache 21/6588
01
Was heute gilt.
In Kraft seit dem 30.10.2025, Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (BGBl. 2025 I Nr. 257).
| Regel | seit | Kern | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| § 31 Abs. 3 BauGB – Befreiung | 30.10.2025 in dieser Fassung | Mit Zustimmung der Gemeinde darf zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen. Vorher nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur im Einzelfall. | § 31 BauGB im Volltext |
| § 34 Abs. 3a BauGB – Abweichung bei bestehenden Gebäuden | 30.10.2025 erweitert | Vom Einfügen darf abgewichen werden, wenn ein zulässigerweise errichtetes Gebäude erweitert, geändert oder erneuert wird und dadurch neue Wohnungen entstehen, sofern das städtebaulich vertretbar ist. | § 34 BauGB im Volltext |
| § 34 Abs. 3b BauGB – Abweichung beim Neubau | 30.10.2025 neu | Mit Zustimmung der Gemeinde darf beim Bau eines Wohngebäudes vom Einfügen abgewichen werden, im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen. | § 34 BauGB im Volltext |
| § 36a BauGB – Zustimmung der Gemeinde | 30.10.2025 neu | Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten verweigert; beteiligt sie die Öffentlichkeit, verlängert sich die Frist um höchstens einen Monat. | § 36a BauGB im Volltext |
| § 246e BauGB – Sonderregelung | 30.10.2025, befristet bis 31.12.2030 | Mit Zustimmung der Gemeinde darf für Wohnungsbau von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden. Die Frist bezieht sich darauf, bis wann im Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. | § 246e BauGB im Volltext (gesetze-im-internet.de) |
| § 201a BauGB – Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt | Verordnungen bis spätestens 31.12.2031 | Die Länder dürfen solche Gebiete bestimmen; sie gelten vor allem für Vorkaufsrecht und Baugebot. Die Höchstdauer der Verordnungen wurde von Ende 2026 auf Ende 2031 verlängert. | § 201a BauGB im Volltext |
Bauordnungsrecht der Länder, Denkmal- und Naturschutz bleiben von allen Wegen unberührt. Was die Begriffe bedeuten, steht unter Baurecht-Begriffe einfach erklärt.
02
Wie es Gesetz wurde.
| Datum | Schritt | Stand | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| 07.07.2025 | Gesetzentwurf der Fraktionen CDU/CSU und SPD | Entwurf | Drucksache 21/781 |
| 08.10.2025 | Beschlussempfehlung des Bauausschusses; unter anderem wird die Frist für die Zustimmung der Gemeinde von zwei auf drei Monate verlängert | Beschlussempfehlung | Drucksache 21/2109 |
| 09.10.2025 | Der Bundestag beschließt das Gesetz in der Fassung des Ausschusses | beschlossen | Plenarprotokoll 21/31 |
| 17.10.2025 | Der Bundesrat ruft den Vermittlungsausschuss nicht an | zustande gekommen | Bundesrat, Drucksache 546/25 (Beschluss) |
| 29.10.2025 | Verkündung im Bundesgesetzblatt | verkündet | BGBl. 2025 I Nr. 257 |
| 30.10.2025 | Inkrafttreten, am Tag nach der Verkündung | in Kraft | BGBl. 2025 I Nr. 257 |
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Was kommt: die BauGB-Novelle 2026/27.
Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts. Stand 01.10.2026: Entwurf.
| Datum | Schritt | Stand | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| 22.06.2026 | Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts | Entwurf | Drucksache 21/6588 |
| 25.06.2026 | 1. Lesung im Bundestag, Überweisung an den Bauausschuss | Entwurf | Plenarprotokoll 21/86 |
| 26.08.2026 | Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung | Entwurf | Drucksache 21/7735 (Vorabfassung) |
| 23.09.2026 | Öffentliche Anhörung im Bauausschuss | Entwurf | Anhörung im Bauausschuss am 23.09.2026 |
| 01.10.2026 | Keine Beschlussempfehlung, nicht beschlossen, nicht verkündet | Entwurf | – |
- § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3a und 3b und § 36a: im Entwurf unverändert.
- § 246e: im Entwurf ein zusätzlicher Satz in Abs. 2 zu städtischen Ökosystemgebieten; Frist und Voraussetzungen bleiben.
- „Wohnungsbau im überragenden öffentlichen Interesse“: im Entwurf nur für Bebauungspläne in Gebieten nach § 201a, nicht für einzelne Vorhaben.
- Inkrafttreten: am ersten Tag des Quartals nach der Verkündung. Der 01.01.2027 ist geplant, nicht sicher.
Ein Entwurf ist kein geltendes Recht. Bis zur Verkündung kann sich jede dieser Angaben ändern.
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Wie diese Seite gepflegt wird.
Jede Zeile steht mit Fundstelle und mit ihrem Stand da: Entwurf, Beschlussempfehlung, beschlossen, verkündet, in Kraft. Ändert sich etwas im Verfahren, kommt eine Zeile mit Datum dazu.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
Häufige Fragen
Gilt die BauGB-Novelle 2026/27 schon?
Nein. Am 01.10.2026 liegt sie als Gesetzentwurf (Drs. 21/6588) im Bauausschuss; es gibt keine Beschlussempfehlung und keinen Beschluss des Bundestages. Geltendes Recht wird sie erst mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt.
Tritt die Novelle am 01.01.2027 in Kraft?
Das ist geplant, aber nicht sicher. Der Entwurf nennt kein festes Datum, sondern den ersten Tag des Quartals nach der Verkündung. Der 01.01.2027 ergibt sich also nur, wenn das Gesetz bis zum 31.12.2026 verkündet wird.
Ändert die Novelle die Wege für Wohnungsbau?
Nach dem Entwurf kaum: § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3a und 3b und § 36a bleiben unverändert, § 246e bekommt in Abs. 2 einen Satz zu städtischen Ökosystemgebieten. Frist und Voraussetzungen bleiben. Das kann sich im weiteren Verfahren noch ändern.
Gilt Wohnungsbau künftig als überragendes öffentliches Interesse?
Nach dem Entwurf nur in einem Fall: wenn in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a ein Bebauungsplan Wohnbebauung festsetzt (§ 1 Abs. 7a im Entwurf). Für einzelne Vorhaben ohne Plan und für § 246e gilt das nicht.
Braucht einer der Wege eine Gebietskulisse?
Nein. Weder § 246e noch die Befreiung nach § 31 Abs. 3 noch die Abweichungen nach § 34 Abs. 3a und 3b setzen ein Gebiet nach § 201a voraus.
Was heißt das für Ihr Grundstück?
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