Sie wissen noch nicht, ob sich etwas lohnt
Dann zuerst messen: die kostenlose Ersteinschätzung, danach der Potenzialbericht. Er sagt auch, wenn nichts geht – das spart die Kosten der anderen beiden.
Wissen
Bauvoranfrage, Machbarkeitsstudie oder Potenzialbericht?
Drei Wege, vor dem Bauantrag Klarheit zu bekommen. Sie beantworten verschiedene Fragen – und kosten entsprechend verschieden viel.
Kurz beantwortet
Eine Bauvoranfrage klärt einzelne Fragen eines konkreten Vorhabens verbindlich bei der Bauaufsicht, eine Machbarkeitsstudie entwirft, was auf einem Grundstück baulich und wirtschaftlich möglich ist, und ein Potenzialbericht misst vorab aus amtlichen Daten, wie viel Spielraum ein Grundstück hat.
Verbindlich ist nur der Vorbescheid auf eine Bauvoranfrage; Studie und Bericht sind Einschätzungen. Sinnvoll ist deshalb die Reihenfolge vom Günstigen zum Verbindlichen: erst messen, dann entwerfen, dann anfragen.
Stand: 01.10.2026
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Die drei nebeneinander.
| Bauvoranfrage | Machbarkeitsstudie | Potenzialbericht | |
|---|---|---|---|
| Wer es macht | Sie selbst bei der Bauaufsicht – je nach Land und Umfang über eine bauvorlageberechtigte Person, etwa ein Architekturbüro | Ein Architektur- oder Planungsbüro | Wir, aus amtlichen Daten |
| Was es beantwortet | Einzelne Fragen zu einem konkreten Vorhaben, etwa ob ein Haus dieser Größe hier planungsrechtlich zulässig ist | Ob und wie ein Vorhaben umsetzbar ist: Varianten, Flächen, oft eine Kostenschätzung | Wie viel Spielraum das Grundstück hat: Bestand gegen Maßstab, welche Vorschrift in Betracht kommt, das Delta in Zahlen, der Wert als Bandbreite |
| Wie verbindlich | Der Vorbescheid bindet die Behörde für die Frist, die die Landesbauordnung bestimmt | Nicht verbindlich, eine fachliche Einschätzung | Nicht verbindlich und keine Rechtsberatung; jede Zahl mit Quelle |
| Was Sie dafür brauchen | Lageplan, Beschreibung und meist Skizzen des Vorhabens | Bestandsunterlagen und eine Vorstellung vom Ziel | Nur die Adresse |
| Was es kostet | Eine Gebühr nach der Gebührenordnung des Landes, dazu das Honorar, wenn ein Büro die Unterlagen erstellt | Honorar nach Vereinbarung | 149 € inkl. 19 % USt, Festpreis |
| Wie lange es dauert | Wochen bis Monate, je nach Behörde | Je nach Umfang | In der Regel 48 Stunden |
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Wann was?
Es kommt darauf an, was Sie schon wissen.
Sie wissen, dass etwas geht, und brauchen einen Entwurf
Dann die Machbarkeitsstudie. Sie übersetzt den Spielraum in Grundrisse, Varianten und Kosten.
Sie haben ein konkretes Vorhaben
Dann die Bauvoranfrage. Sie klärt die entscheidenden Fragen verbindlich, bevor der Bauantrag Geld kostet.
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Was keiner der drei ersetzt.
- Die Baugenehmigung selbst. Auch ein positiver Vorbescheid beantwortet nur die Fragen, die gestellt wurden.
- Die Tragwerksplanung. Ob ein Haus ein weiteres Geschoss trägt, entscheidet ein Tragwerksplaner am Objekt.
- Eine Rechtsberatung im Einzelfall. Studie und Bericht sind Einschätzungen, keine Rechtsdienstleistung.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
Häufige Fragen
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Die Gebühr richtet sich nach der Gebührenordnung des Landes und oft nach dem Umfang des Vorhabens; dazu kommt das Honorar, wenn ein Büro die Unterlagen erstellt. Eine bundesweite Zahl gibt es nicht.
Wie lange gilt ein Vorbescheid?
So lange, wie die Landesbauordnung es bestimmt. Die Frist unterscheidet sich je Land; in vielen Ländern lässt sie sich auf Antrag verlängern.
Kann ich eine Bauvoranfrage ohne Architekten stellen?
Das hängt vom Land und vom Umfang der Fragen ab. Sobald Bauvorlagen nötig sind, verlangen die Landesbauordnungen in der Regel eine bauvorlageberechtigte Person.
Ersetzt der Potenzialbericht die Bauvoranfrage?
Nein. Er zeigt, ob sich eine Bauvoranfrage lohnt und welche Fragen sie stellen sollte. Verbindlich beantworten kann sie nur die Bauaufsicht.
Brauche ich für § 246e eine Bauvoranfrage?
Nicht zwingend. Für die Abweichung braucht es die Zustimmung der Gemeinde zum einzelnen Vorhaben; ob man die Frage vorab mit einer Bauvoranfrage oder gleich mit dem Bauantrag stellt, ist eine Abwägung zwischen Sicherheit und Zeit.
Erst messen, dann entscheiden.
Die Ersteinschätzung kostet nichts und zeigt, ob sich der nächste Schritt lohnt.