Welche Baugebiete gibt es, und was darf ich dort bauen?

Kurz beantwortet

Die Baunutzungsverordnung kennt zwölf Baugebiete (§ 1 Abs. 2 BauNVO); welches auf einem Grundstück gilt, setzt der Bebauungsplan fest, und mit der Festsetzung wird der Nutzungskatalog des jeweiligen Paragrafen Teil des Plans (§ 1 Abs. 3).

Wohnen ist in Kleinsiedlungs-, reinen, allgemeinen, besonderen und dörflichen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch- und urbanen Gebieten allgemein zulässig, im Kerngebiet nur nach Maßgabe des Plans und in Gewerbe- und Industriegebieten nur für Betriebsangehörige. Ohne Bebauungsplan gibt es kein festgesetztes Baugebiet; dann entscheidet nach § 34 BauGB die nähere Umgebung – und nur wenn sie einem der Gebiete entspricht, gilt dessen Katalog (§ 34 Abs. 2).

Stand: 25.10.2026 · Nachlesen: § 1 BauNVO · § 34 BauGB

01

Die Baugebiete, in denen gewohnt wird.

Neun der zwölf Gebiete der Verordnung kennen Wohnen – sieben davon haben hier eine eigene Seite.

Kürzel	Baugebiet	BauNVO	GRZ	GFZ	Wohnen
WS	Kleinsiedlungsgebiet	§ 2	0,2	0,4	Kleinsiedlungen mit Nutzgärten; Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen ausnahmsweise
WR	Reines Wohngebiet	§ 3	0,4	1,2	Wohnen; Läden und Handwerk nur ausnahmsweise
WA	Allgemeines Wohngebiet	§ 4	0,4	1,2	vorwiegend Wohnen; Läden, Gaststätten, Handwerk für das Gebiet
WB	Besonderes Wohngebiet	§ 4a	0,6	1,6	Wohnen erhalten in gewachsenen, gemischten Lagen; Büros und Gewerbe zulässig
MD	Dorfgebiet	§ 5	0,6	1,2	Wohnen neben Land- und Forstwirtschaft, die Vorrang hat
MDW	Dörfliches Wohngebiet	§ 5a	0,6	1,2	Wohnen und Nebenerwerbsstellen, ohne Vorrang der Betriebe (seit 2021)
MI	Mischgebiet	§ 6	0,6	1,2	Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe, gleichrangig
MU	Urbanes Gebiet	§ 6a	0,8	3,0	Wohnen und Gewerbe dicht gemischt (seit 2017)
MK	Kerngebiet	§ 7	1,0	3,0	Handel, Büros, Kultur; Wohnen nach Maßgabe des Plans

GRZ und GFZ sind die Orientierungswerte für Obergrenzen nach § 17 BauNVO (gelesen am 25.10.2026), keine Festsetzungen. Kleinsiedlungs- und dörfliche Wohngebiete haben keine eigene Seite: Sie sind in Bebauungsplänen selten, und was dort gilt, steht in §§ 2 und 5a.

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Je Gebiet eine Seite.

Katalog, Orientierungswerte, ein gerechnetes Beispiel und was die Vorschrift offenlässt.

Was darf ich im reinen Wohngebiet bauen?

Nur Wohnen und Kinderbetreuung sind allgemein zulässig; Läden und Handwerk bleiben Ausnahme. GRZ 0,4 und GFZ 1,2 als Orientierung.

Was darf ich im allgemeinen Wohngebiet bauen?

Das häufigste Gebiet: Wohnen hat Vorrang, dazu Läden, Gaststätten und Handwerk für das Quartier. GRZ 0,4 und GFZ 1,2 als Orientierung.

Was darf ich im besonderen Wohngebiet bauen?

Gewachsene, gemischte Lagen, in denen das Wohnen erhalten werden soll; Büros und Gewerbe zulässig. GRZ 0,6 und GFZ 1,6 als Orientierung.

Was darf ich im Dorfgebiet bauen?

Wohnen neben dem Hof, der Vorrang hat – auch ohne eigene Landwirtschaft. GRZ 0,6 und GFZ 1,2 als Orientierung.

Was darf ich im Mischgebiet bauen?

Wohnen und Gewerbe gleichrangig; keines darf das andere verdrängen. GRZ 0,6 und GFZ 1,2 als Orientierung.

Was darf ich im urbanen Gebiet bauen?

Seit 2017 das Gebiet für die dichte, gemischte Stadt. GRZ 0,8 und GFZ 3,0 als Orientierung – so viel wie sonst nur im Kerngebiet.

Was darf ich im Kerngebiet bauen?

Handel, Büros, Kultur; Wohnen nur nach Maßgabe des Plans oder als Ausnahme. GRZ 1,0 und GFZ 3,0 als Orientierung.

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Woher man weiß, welches Gebiet gilt.

Aus dem Bebauungsplan. Seine Planzeichnung trägt je Fläche das Kürzel; mit der Festsetzung werden die §§ 2 bis 14 BauNVO Bestandteil des Plans (§ 1 Abs. 3). Die textlichen Festsetzungen können den Katalog verengen oder erweitern – nach § 1 Abs. 5 bis 9 darf der Plan Nutzungen ausschließen, Ausnahmen zur Regel machen oder nach Geschossen gliedern, solange die Zweckbestimmung des Gebiets gewahrt bleibt. Deshalb reicht das Kürzel allein nicht; man muss den Text dazu lesen.

Nicht aus dem Flächennutzungsplan. Der stellt Bauflächen dar – W, M, G, S nach § 1 Abs. 1 – und bindet die Gemeinde beim Planen, nicht den Eigentümer beim Bauen.

Ohne Bebauungsplan gibt es kein festgesetztes Baugebiet. Dann gilt § 34 BauGB: Ein Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen. Entspricht diese Umgebung einem der Baugebiete der Verordnung, richtet sich die Art der Nutzung nach dessen Katalog (§ 34 Abs. 2) – das Maß aber nie; es kommt aus der Umgebung selbst. Für rund drei Viertel der Fläche Deutschlands ist das der Normalfall.

Und welche Fassung der Verordnung gilt, hängt vom Alter des Plans ab: Ein Plan übernimmt die Fassung, die bei seiner Auslegung galt (§§ 25 bis 25e BauNVO). Das urbane Gebiet gibt es seit 2017, das dörfliche Wohngebiet seit 2021, und erst seit 2021 sind die Werte des § 17 Orientierungswerte statt Obergrenzen.

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Was die Baugebiete nicht entscheiden.

Die §§ 2 bis 7 regeln die Art der Nutzung. Für das Maß und den Ort braucht es andere Festsetzungen.

Wie viel gebaut werden darf. GRZ, GFZ, Geschosszahl und Höhe setzt der Plan nach § 16 BauNVO gesondert fest; § 17 nennt nur Orientierungswerte.
Wo auf dem Grundstück. Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen (§ 23 BauNVO) bestimmen das Baufenster.
Abstandsflächen, Stellplätze, Brandschutz. Das steht in der Landesbauordnung und gilt in jedem Baugebiet.
Den Einzelfall. Nach § 15 BauNVO ist auch eine an sich zulässige Anlage unzulässig, wenn sie der Eigenart des Gebiets widerspricht oder unzumutbar stört.
Gewerbe-, Industrie- und Sondergebiete (§§ 8 bis 11) fehlen hier bewusst: Wohnen ist dort allenfalls für Betriebsangehörige und ausnahmsweise vorgesehen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1).

Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.

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Wo diese Seiten aufhören.

Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt an drei Werten: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.

Was ein Text nicht kann: in Ihren Bebauungsplan sehen. Welches Gebiet er festsetzt, was seine textlichen Festsetzungen daran ändern und wie viel Ihr Bestand vom Maß schon verbraucht – das liest der Bericht aus dem Plan und misst es am Flurstück. Wie daraus Quadratmeter werden, rechnet der GRZ/GFZ-Rechner; was die Zahlen bedeuten, steht unter GRZ und GFZ einfach erklärt.

Woraus das folgt

Fundstelle: § 1 BauNVO im Volltext – die Bauflächen und Baugebiete – und was ein Bebauungsplan an den Katalogen ändern darf · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 17 BauNVO im Volltext – die Orientierungswerte für Obergrenzen je Baugebiet · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 34 BauGB im Volltext – Abs. 2: ohne Plan entscheidet über die Art der Nutzung das Baugebiet, dem die Umgebung entspricht · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 15 BauNVO im Volltext – wann eine an sich zulässige Anlage im Einzelfall doch unzulässig ist · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 8 BauNVO im Volltext – Gewerbegebiete (GE) – Wohnen nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 16 BauNVO im Volltext – womit ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festsetzt · Stand: 01.10.2026

Fundstelle: § 23 BauNVO im Volltext – Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe – das Baufenster · Stand: 15.09.2026

Häufige Fragen

Woher weiß ich, in welchem Baugebiet mein Grundstück liegt?

Aus dem Bebauungsplan: Die Planzeichnung trägt je Fläche das Kürzel (WA, MI …), die textlichen Festsetzungen ergänzen oder beschränken den Katalog. Gibt es keinen Plan, gibt es auch kein festgesetztes Baugebiet. Dann wird nach § 34 Abs. 2 BauGB gefragt, ob die nähere Umgebung einem der Gebiete entspricht.

Was ist der Unterschied zwischen Baufläche und Baugebiet?

Die Ebene. Der Flächennutzungsplan stellt Bauflächen dar – W, M, G, S nach § 1 Abs. 1 BauNVO –, der Bebauungsplan setzt Baugebiete fest – WA, MI, GE nach § 1 Abs. 2. Nur das Baugebiet bestimmt, was auf einem Grundstück zulässig ist; die Baufläche ist eine Vorgabe für die Gemeinde, nicht für den Eigentümer.

Darf der Bebauungsplan den Katalog ändern?

Ja, in Grenzen. Nach § 1 Abs. 5 bis 9 BauNVO kann er allgemein zulässige Nutzungen ausschließen oder zur Ausnahme machen, Ausnahmen streichen oder zur Regel erheben und das nach Geschossen oder Gebietsteilen differenzieren – solange die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets gewahrt bleibt. Deshalb sind die textlichen Festsetzungen so wichtig wie das Kürzel.

Gilt für einen alten Bebauungsplan die heutige BauNVO?

Nein. Ein Plan übernimmt die Fassung der Verordnung, die bei seiner Auslegung galt (Überleitungsvorschriften §§ 25 bis 25e BauNVO). Ein Plan von 1980 kennt weder das urbane Gebiet (seit 2017) noch das dörfliche Wohngebiet (seit 2021), und seine Obergrenzen nach § 17 waren damals noch verbindlich.

Was bedeutet „ausnahmsweise zulässig“?

Dass die Behörde die Nutzung zulassen kann, aber nicht muss (§ 31 Abs. 1 BauGB). Ein Anspruch besteht nicht; die Ausnahme muss sich in die Eigenart des Gebiets fügen und darf keine unzumutbaren Störungen auslösen (§ 15 BauNVO).

In welchem Baugebiet darf ich am dichtesten bauen?

Nach den Orientierungswerten des § 17 BauNVO im Kerngebiet (GRZ 1,0, GFZ 3,0) und im urbanen Gebiet (GRZ 0,8, GFZ 3,0). Für Wohnen ist das urbane Gebiet das dichteste, in dem Wohngebäude allgemein zulässig sind. Verbindlich ist aber allein, was der jeweilige Plan festsetzt.

In welchem Gebiet liegt Ihr Grundstück?

Die Ersteinschätzung holt das Flurstück und misst Bestand und Umgebung. Der Bericht liest dazu die Festsetzungen des Plans.

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