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41 Wörter, die über ein Grundstück entscheiden – jedes in ein bis drei Sätzen, mit Fundstelle im Gesetz.
3D-Gebäudemodell LoD2 · Abstandsfläche · Abweichung vom Einfügen (§ 34 Abs. 3a und 3b BauGB) · ALKIS · Art und Maß der baulichen Nutzung · Aufenthaltsraum · Außenbereich (§ 35 BauGB) · Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche) · Baugrenze · Baulast · Baulinie · Bauvoranfrage und Vorbescheid · Bebauungsplan · Bebauungstiefe · Befreiung (§ 31 BauGB) · Bestandsschutz · Bodenrichtwert · BORIS-D · Bruttogrundfläche (BGF) · Delta · Einfügen und Umgebungsmaßstab · Einvernehmen der Gemeinde (§ 36 BauGB) · Erschließung · Flurstück · Gebietskulisse (§ 201a BauGB) · Geschossfläche · GFZ – Geschossflächenzahl · Grunddienstbarkeit · GRZ – Grundflächenzahl · Gutachterausschuss · Innenbereich (§ 34 BauGB) · Landesbauordnung · Laserscan (Airborne Laserscanning) · Noch zu klären · Nutzungsänderung · Orientierungswerte (§ 17 BauNVO) · Potenzial-Ampel · Vollgeschoss · XPlanung · Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB) · § 246e BauGB („Bauturbo“)
01
Die erste Frage zu jedem Grundstück.
Eine Satzung der Gemeinde, die für ein Gebiet festsetzt, was dort gebaut werden darf: Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Flächen, die Verkehrsflächen. Enthält er all das, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Fundstelle: § 30 BauGB · Mehr: GRZ und GFZ einfach erklärt
Die im Zusammenhang bebauten Ortsteile ohne Bebauungsplan. Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Fundstelle: § 34 BauGB · Mehr: Darf ich mein Haus aufstocken?
Was weder unter einen Bebauungsplan fällt noch zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehört. Zulässig sind dort vor allem Vorhaben, die das Gesetz ausdrücklich dem Außenbereich zuweist, etwa landwirtschaftliche Betriebe; andere nur, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen – was einem neuen Wohnhaus selten gelingt.
Fundstelle: § 35 BauGB
Das Maß, an dem § 34 BauGB ein Vorhaben ohne Bebauungsplan misst: die vorhandene Bebauung der näheren Umgebung. Im Bericht ist der Umgebungsmaßstab der Median der Nachbargebäude – eine Messung, keine Aussage darüber, wie eine Behörde entscheidet.
Fundstelle: § 34 BauGB · Mehr: Genauigkeit und Grenzen
Die Art sagt, wofür gebaut wird – Wohnen, Gewerbe, gemischt –, das Maß, wie viel: Grundfläche, Geschossfläche, Zahl der Vollgeschosse oder Höhe. Beides setzt ein Bebauungsplan fest; ohne Plan ist es das, worin sich ein Vorhaben einfügen muss.
Fundstelle: § 16 BauNVO
Die Anbindung eines Grundstücks vor allem an eine öffentliche Straße und an Wasser und Abwasser. Ohne gesicherte Erschließung ist ein Vorhaben weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch im Innenbereich zulässig.
Fundstelle: § 30 BauGB · Mehr: Darf ich hinten noch ein Haus bauen?
02
Die Zahlen im Bebauungsplan.
Wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen; GRZ 0,4 auf 500 m² heißt 200 m². Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen werden mitgerechnet, dafür darf die Grenze um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.
Fundstelle: § 19 BauNVO · Mehr: GRZ und GFZ einfach erklärt
Wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. GFZ 1,2 auf 500 m² heißt 600 m² Geschossfläche, verteilt auf alle Vollgeschosse.
Fundstelle: § 20 BauNVO · Mehr: GRZ und GFZ einfach erklärt
Die Fläche aller Vollgeschosse, gemessen nach den Außenmaßen des Gebäudes. Balkone, Loggien und Terrassen zählen nicht mit; Aufenthaltsräume in anderen Geschossen nur, wenn der Bebauungsplan das festsetzt.
Fundstelle: § 20 BauNVO · Mehr: Ist mein Grundstück schon ausgereizt?
Ein Geschoss, das bei der Geschosszahl und der Geschossfläche zählt. Was ein Vollgeschoss ist, sagt nicht das Baugesetzbuch, sondern die Landesbauordnung – beim Dachgeschoss meist über den Anteil der Grundfläche, der eine bestimmte lichte Höhe erreicht. Beide Werte unterscheiden sich je Bundesland.
Fundstelle: § 20 BauNVO · Mehr: Darf ich das Dachgeschoss ausbauen?
Die Summe der Grundflächen aller Geschosse nach den äußeren Maßen, auch der Geschosse, die keine Vollgeschosse sind. Sie ist eine Größe der Planung und der Kostenschätzung nach DIN 277, keine Festsetzung im Bebauungsplan – anders als die Geschossfläche.
Werte für GRZ und GFZ, an denen sich eine Gemeinde beim Aufstellen eines Bebauungsplans orientiert: für reine und allgemeine Wohngebiete GRZ 0,4 und GFZ 1,2, für urbane Gebiete GRZ 0,8 und GFZ 3,0. Das Gesetz nennt sie „Orientierungswerte für Obergrenzen“; für ein bestimmtes Grundstück gilt allein, was der Plan festsetzt.
Fundstelle: § 17 BauNVO
03
Das Baufenster und seine Linien.
Der Teil eines Grundstücks, auf dem ein Bebauungsplan Gebäude zulässt. Er wird durch Baulinien, Baugrenzen oder eine Bebauungstiefe bestimmt; außerhalb davon hilft auch freie Fläche nicht weiter.
Fundstelle: § 23 BauNVO · Mehr: Darf ich anbauen?
Eine Linie im Bebauungsplan, auf der gebaut werden muss. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen kann nur in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden.
Fundstelle: § 23 BauNVO
Eine Linie im Bebauungsplan, die Gebäude und Gebäudeteile nicht überschreiten dürfen. Zugelassen werden kann nur ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß – ein Erker, kein Anbau.
Fundstelle: § 23 BauNVO · Mehr: Darf ich anbauen?
Wie tief, gemessen von der Straße, auf einem Grundstück gebaut werden darf. Für sie gilt dasselbe wie für eine Baugrenze.
Fundstelle: § 23 BauNVO
04
Wenn der Rahmen für Wohnungsbau nicht reicht.
Die Erlaubnis, von einer Festsetzung des Bebauungsplans abzuweichen. Nach Abs. 3 gibt es sie zugunsten des Wohnungsbaus im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen, wenn die Gemeinde zustimmt und die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Fundstelle: § 31 BauGB · Mehr: Darf ich mein Haus aufstocken?
Im Innenbereich darf vom Einfügen abgewichen werden: nach Abs. 3a unter anderem, wenn ein vorhandenes Gebäude erweitert, geändert oder erneuert wird und dadurch neue Wohnungen entstehen, sofern das städtebaulich vertretbar ist; nach Abs. 3b für die Errichtung eines Wohngebäudes, wenn die Gemeinde zustimmt. In beiden Fällen muss die Abweichung mit den öffentlichen Belangen und den Interessen der Nachbarn vereinbar sein.
Fundstelle: § 34 BauGB
Eine bis zum 31.12.2030 befristete Sonderregelung: Mit Zustimmung der Gemeinde darf für Wohnungsbau von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden, wenn das unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Sie gilt bundesweit; eine Gebietskulisse ist keine Voraussetzung.
Fundstelle: § 246e BauGB · Mehr: Der Bauturbo einfach erklärt
Voraussetzung für eine Befreiung nach § 31 Abs. 3, eine Abweichung nach § 34 Abs. 3b und für § 246e. Die Gemeinde stimmt zu, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist; verweigert sie die Zustimmung nicht binnen drei Monaten, gilt sie als erteilt.
Fundstelle: § 36a BauGB · Mehr: Der Bauturbo einfach erklärt
Über Vorhaben im Innen- und Außenbereich und über Befreiungen nach § 31 Abs. 2 entscheidet die Bauaufsicht im Einvernehmen mit der Gemeinde. Die Gemeinde darf es nur aus planungsrechtlichen Gründen versagen; verweigert sie es nicht binnen zwei Monaten, gilt es als erteilt.
Fundstelle: § 36 BauGB
Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesregierung durch Verordnung bestimmt. Sie gelten heute vor allem für das Vorkaufsrecht und das Baugebot. Für § 246e sind sie keine Voraussetzung, und für die Befreiung nach § 31 Abs. 3 seit dem 30.10.2025 auch nicht mehr.
Fundstelle: § 201a BauGB · Mehr: Der Bauturbo einfach erklärt
05
Bauordnungsrecht: wie gebaut wird.
Das Bauordnungsrecht jedes Bundeslandes. Es regelt, wie gebaut wird – Abstandsflächen, Brandschutz, Rettungswege, Standsicherheit, Genehmigungsverfahren –, während das Baugesetzbuch regelt, was wo gebaut werden darf. Abweichungen nach § 246e BauGB ändern am Bauordnungsrecht nichts.
Der Raum vor den Außenwänden eines Gebäudes, der frei bleiben muss und in der Regel auf dem eigenen Grundstück liegt. Ihre Tiefe hängt von der Wandhöhe ab und ist je Bundesland verschieden geregelt; wer höher baut, braucht mehr Abstand.
Mehr: Darf ich anbauen?
Ein Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist, etwa ein Wohn- oder Schlafzimmer. Für ihn stellt die Landesbauordnung eigene Anforderungen, unter anderem an Raumhöhe, Tageslicht und Rettungswege.
Wenn ein Gebäude oder Raum anders genutzt werden soll als genehmigt – etwa ein Speicher als Wohnraum. Sie ist in der Regel genehmigungspflichtig, auch wenn sich baulich nichts ändert.
Mit einer Bauvoranfrage lassen sich einzelne Fragen eines Vorhabens vor dem Bauantrag verbindlich von der Bauaufsicht klären. Die Antwort heißt Vorbescheid und bindet die Behörde für eine Frist, die die Landesbauordnung festlegt.
Mehr: Bauvoranfrage, Machbarkeitsstudie oder Potenzialbericht?
Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Zufahrt für das Nachbargrundstück zu dulden. Sie steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch; nicht jedes Land kennt sie.
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten eines anderen Grundstücks, etwa ein Wegerecht. Für ein Hinterliegergrundstück ist sie neben der Baulast der übliche Weg, die Zufahrt zu sichern.
Fundstelle: § 1018 BGB · Mehr: Darf ich hinten noch ein Haus bauen?
Der Schutz eines rechtmäßig errichteten Gebäudes gegen später geändertes Recht: Es darf bleiben und so genutzt werden wie genehmigt. Er hängt an der vorhandenen Substanz und endet in der Regel mit dem Abriss.
06
Woher die Zahlen kommen.
Die kleinste Einheit des Liegenschaftskatasters: eine abgegrenzte Fläche mit eigener Nummer. Ein Grundstück im Sinne des Grundbuchs kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem der Vermessungsverwaltungen. Es führt die Flurstücke mit Grenzen und Fläche und die Grundrisse der Gebäude.
Fundstelle: Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen (AdV) · Mehr: Woher die Daten kommen
Das amtliche Gebäudemodell der Landesvermessung in der Detailstufe 2: jedes Gebäude mit Grundriss, Höhe und vereinfachter Dachform. Daraus lassen sich die Höhen eines Hauses und seiner Nachbarschaft messen.
Fundstelle: Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen (AdV) · Mehr: Genauigkeit und Grenzen
Die Vermessung der Erdoberfläche vom Flugzeug aus mit Laserstrahlen. Daraus entstehen Gelände- und Oberflächenmodelle, an denen sich etwa Dachformen und Baumhöhen ablesen lassen.
Mehr: Genauigkeit und Grenzen
Der Standard, in dem Bebauungspläne maschinenlesbar vorliegen. Nur ein kleiner Teil der Pläne ist bisher so erfasst; die übrigen liegen als Scan, als PDF oder nur auf Papier vor.
Fundstelle: XPlanung, Leitstelle des Bundes
Ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Richtwertzone, ermittelt aus den Kaufpreisen – in bebauten Gebieten so, als wäre der Boden unbebaut. Er wird mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt und ist öffentlich.
Fundstelle: § 196 BauGB · Mehr: Wertindikation
Ein selbständiges, unabhängiges Gremium aus Sachverständigen, das die Kaufpreise sammelt, die Bodenrichtwerte ermittelt und Grundstückswerte begutachtet.
Fundstelle: § 192 BauGB
Das Portal, über das sich die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse bundesweit abrufen lassen. Einige Länder führen daneben eigene Portale.
Fundstelle: BORIS-D, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
07
Was die Wörter im Potenzialbericht meinen.
Der Unterschied zwischen dem, was heute auf einem Grundstück steht, und dem, was der Maßstab hergäbe – in Vollgeschossen, Bruttogrundfläche und Wohneinheiten. Es ist eine Messung, keine Genehmigung.
Mehr: Potenzialbericht
Ein Zustand und ein ausformulierter Satz auf der ersten Seite des Berichts statt einer Punktzahl. Auch Rot ist ein vollwertiges Ergebnis.
Mehr: Die Potenzial-Ampel
So steht im Bericht da, was die Daten nicht hergeben – etwa eine Festsetzung aus einem Plan, der nur auf Papier existiert. Es wird nicht geschätzt.
Mehr: Genauigkeit und Grenzen
Ein Begriff erklärt, was ein Wort bedeutet. Was er für ein bestimmtes Grundstück heißt, hängt am Bestand, an der Umgebung und an den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
Vom Begriff zur eigenen Adresse.
Die Ersteinschätzung misst Flurstück, Bestand und Umgebungsmaßstab. Kostenlos.