Was darf ich im Kerngebiet bauen?

Kurz beantwortet

Im Kerngebiet sind nach § 7 BauNVO Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandel, Gaststätten, Beherbergung, Vergnügungsstätten und nicht wesentlich störendes Gewerbe allgemein zulässig; Wohnungen allgemein nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber oder „nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans“, sonst nur ausnahmsweise.

§ 17 BauNVO nennt als Orientierungswerte GRZ 1,0 und GFZ 3,0 – das Grundstück darf rechnerisch ganz überbaut werden. Der Plan kann nach § 7 Abs. 4 Geschosse oder Flächenanteile dem Wohnen vorbehalten; ohne eine solche Festsetzung bleibt Wohnen im Kerngebiet die Ausnahme, die die Behörde zulassen kann, aber nicht muss.

Stand: 25.10.2026 · Nachlesen: § 7 BauNVO · § 17 BauNVO

01

Wofür das Gebiet da ist – und was dort gebaut werden darf.

„Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.“ (§ 7 Abs. 1) Wohnen kommt in Abs. 1 nicht vor.

Allgemein zulässig (§ 7 Abs. 2 BauNVO)

Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten
sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter
sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans

Ausnahmsweise zulässig (§ 7 Abs. 3 BauNVO)

Tankstellen, die nicht unter Abs. 2 Nr. 5 fallen
Wohnungen, die nicht unter Abs. 2 Nr. 6 und 7 fallen

Wortlaut nach gesetze-im-internet.de, gelesen am 25.10.2026, gekürzt um Verweise. „Ausnahmsweise“ heißt: Die Behörde kann zulassen, muss aber nicht (§ 31 Abs. 1 BauGB). Der Bebauungsplan darf beide Listen nach § 1 Abs. 5 bis 9 BauNVO verengen oder erweitern.

02

Wie viel: die Orientierungswerte nach § 17 BauNVO.

Zwei Zahlen, an denen sich die Gemeinde beim Planen orientiert. Was sie für ein Grundstück bedeuten, entscheidet der Plan.

GRZ 1,0

Orientierungswert für die Grundflächenzahl: so viel vom Grundstück dürfen Gebäude überdecken

GFZ 3,0

Orientierungswert für die Geschossflächenzahl: so viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück

3,0

rechnerische Vollgeschosse, wenn die ganze zulässige Grundfläche bebaut wird (GFZ ÷ GRZ)

So steht es in § 17 BauNVO für Kerngebiete. Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 sind das Orientierungswerte, keine Obergrenzen mehr: Die Gemeinde orientiert sich daran, wenn sie einen Bebauungsplan aufstellt, und darf darüber oder darunter bleiben. Für ein Grundstück gilt allein, was der Plan festsetzt – und ohne Plan gar keine Zahl, sondern der Maßstab der Umgebung (§ 34 Abs. 1 BauGB).

03

Ein gerechnetes Beispiel.

600 m² Grundstück, ein Bebauungsplan mit genau den Orientierungswerten für Kerngebiete. So rechnet auch der Rechner.

Grundstück	600 m² hinter der Straßengrenze (§ 19 Abs. 3 BauNVO)
Zulässige Grundfläche	600 m² × GRZ 1,0 = 600 m², die von Gebäuden überdeckt werden dürfen (§ 19 Abs. 2)
Zulässige Geschossfläche	600 m² × GFZ 3,0 = 1.800 m² in allen Vollgeschossen, nach Außenmaßen (§ 20 Abs. 2 und 3)
Rechnerische Vollgeschosse	GFZ 3,0 ÷ GRZ 1,0 = 3,0 – so viele volle Geschosse passen auf die ganze zulässige Grundfläche; wer schmaler baut, kommt höher, sofern der Plan keine Geschosszahl festsetzt
Mit Garagen und Zufahrten	keine zusätzliche Grundfläche: Die Überschreitung nach § 19 Abs. 4 Satz 2 endet bei einer GRZ von 0,8, und die ist hier schon erreicht. Garagen und Stellplätze zählen auf die Grundfläche mit
Wohnfläche, Faustwert	etwa 1.260 bis 1.440 m² – 70 bis 80 Prozent der Geschossfläche, der Rest sind Wände, Treppenhaus und Technik. Ein Wert aus der Planungspraxis, keine Messung

Die Rechnung gilt für einen Plan, der genau diese Werte festsetzt. Mit den Werten Ihres Plans – oder Ihrem Bestand als Abzug – rechnet der GRZ/GFZ-Rechner; was die beiden Zahlen bedeuten, steht unter GRZ und GFZ einfach erklärt.

04

Was das für Wohnungsbau heißt.

Beim Maß ist das Kerngebiet das großzügigste Gebiet der Verordnung: GRZ 1,0 heißt, dass die gesamte Grundstücksfläche hinter der Straßengrenze überbaut werden darf, GFZ 3,0 erlaubt das Dreifache davon als Geschossfläche. Bei der Art der Nutzung ist es für Wohnen das engste: Allgemein zulässig sind nur Betriebswohnungen (Abs. 2 Nr. 6) und „sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans“ (Nr. 7). Alle anderen Wohnungen sind Ausnahme nach Abs. 3 Nr. 2.

Ob in einem Kerngebiet gewohnt werden darf, entscheidet also der Plan. Er kann nach Abs. 4 festsetzen, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder dass ein Anteil der Geschossfläche dem Wohnen dient – und das ausdrücklich auch dann, wenn dieser Teil des Gebiets dadurch nicht mehr vorwiegend Handel und zentralen Einrichtungen dient (Abs. 4 Satz 2). Fehlt eine solche Festsetzung, bleibt der Weg über die Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB), und seit dem 30.10.2025 über die erweiterten Abweichungen für Wohnungsbau – § 31 Abs. 3 und, befristet bis Ende 2030, § 246e BauGB, beide mit Zustimmung der Gemeinde.

Für das Aufstocken eines Geschäftshauses um Wohngeschosse ist das die entscheidende Vorfrage: Nicht ob die GFZ reicht, sondern ob der Plan Wohnen dort zulässt.

05

Die Nachbargebiete.

Zwei Festsetzungen, die im Plan ähnlich heißen und anderes bedeuten.

Urbanes Gebiet (MU)

Wohnen allgemein zulässig, Orientierungswerte GRZ 0,8 und GFZ 3,0 – für gemischte Innenstadtquartiere seit 2017 die nähere Festsetzung.

Besonderes Wohngebiet (WB)

Gewachsene Innenstadtlagen, in denen das Wohnen Vorrang hat; Orientierungswerte GRZ 0,6 und GFZ 1,6.

06

Was die Vorschrift nicht entscheidet.

§ 7 BauNVO regelt die Art der Nutzung. Alles andere steht woanders.

Wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das legen Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen fest (§ 23 BauNVO) – ein Baufenster kann enger sein als jede GRZ.
Wie hoch. Die Zahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe setzt der Plan nach § 16 Abs. 2 BauNVO gesondert fest; was ein Vollgeschoss ist, sagt die Landesbauordnung.
Abstandsflächen, Stellplatzpflicht, Brandschutz, Rettungswege. Das ist Bauordnungsrecht des Landes und gilt neben dem Baugebiet.
Ob überhaupt ein Bebauungsplan gilt. Ohne Plan gibt es kein festgesetztes Baugebiet; dann entscheidet nach § 34 Abs. 1 BauGB die nähere Umgebung – und nur wenn sie einem Baugebiet der Verordnung entspricht, gilt dessen Katalog für die Art der Nutzung (§ 34 Abs. 2).
Den Einzelfall. Auch eine an sich zulässige Anlage ist nach § 15 BauNVO unzulässig, wenn sie nach Zahl, Lage oder Umfang der Eigenart des Gebiets widerspricht oder unzumutbare Störungen auslöst – oder ihnen ausgesetzt wäre.
Ob der Plan Wohnungen nach Abs. 2 Nr. 7 oder Abs. 4 vorsieht. Das steht in seinen textlichen Festsetzungen – und ohne sie ist Wohnen im Kerngebiet Ausnahme.

Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.

07

Wo ein Artikel aufhört.

Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt an drei Werten: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.

Was ein Text nicht kann: nachsehen, ob Ihr Plan im Kerngebiet Wohnen zulässt, was die Stadt dazu beschlossen hat und wie viel Geschossfläche auf dem Bestand noch Platz hat. Genau das misst der Bericht.

Wie dieses Gebiet neben den anderen steht, zeigt die Übersicht der Baugebiete; welche Vorhaben daraus folgen, der Überblick: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?

Woraus das folgt

Fundstelle: § 7 BauNVO im Volltext – Kerngebiete (MK) · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 17 BauNVO im Volltext – die Orientierungswerte für Obergrenzen je Baugebiet · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 19 BauNVO im Volltext – die Grundflächenzahl und was auf sie angerechnet wird · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 20 BauNVO im Volltext – Vollgeschosse und die Geschossflächenzahl · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 1 BauNVO im Volltext – die Bauflächen und Baugebiete – und was ein Bebauungsplan an den Katalogen ändern darf · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 15 BauNVO im Volltext – wann eine an sich zulässige Anlage im Einzelfall doch unzulässig ist · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 23 BauNVO im Volltext – Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe – das Baufenster · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 16 BauNVO im Volltext – womit ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festsetzt · Stand: 01.10.2026

Fundstelle: § 34 BauGB im Volltext – Abs. 2: ohne Plan entscheidet über die Art der Nutzung das Baugebiet, dem die Umgebung entspricht · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 31 BauGB im Volltext – Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan, Abs. 3 für den Wohnungsbau · Stand: 01.10.2026

Fundstelle: § 246e BauGB im Volltext (gesetze-im-internet.de) – die Sonderregelung selbst, befristet bis zum 31.12.2030 · Stand: 01.10.2026

Häufige Fragen

Darf ich im Kerngebiet wohnen?

Allgemein zulässig sind nach § 7 Abs. 2 nur Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter (Nr. 6) sowie sonstige Wohnungen, soweit der Bebauungsplan sie vorsieht (Nr. 7). Andere Wohnungen kann die Behörde nach Abs. 3 Nr. 2 ausnahmsweise zulassen. Ob sie es tut, ist ihre Entscheidung im Einzelfall.

Was bedeutet GRZ 1,0?

Dass die gesamte Grundstücksfläche hinter der Straßenbegrenzungslinie überbaut werden darf (§ 19 BauNVO). Bei 600 m² Grundstück sind das 600 m² Grundfläche. Die Überschreitung für Garagen nach § 19 Abs. 4 Satz 2 spielt hier keine Rolle mehr – sie endet bei 0,8.

Kann der Bebauungsplan Wohnungen im Kerngebiet vorschreiben?

Ja. § 7 Abs. 4 BauNVO erlaubt für Teile eines Kerngebiets festzusetzen, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder ein Anteil der Geschossfläche dem Wohnen dient – auch wenn dieser Teil dann nicht mehr vorwiegend Handel und zentralen Einrichtungen dient.

Darf ich im Kerngebiet ein Hotel bauen?

Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 allgemein zulässig, ebenso Vergnügungsstätten – das Kerngebiet ist das einzige Gebiet, in dem beides ohne Einschränkung im Katalog steht.

Wie hoch darf ich im Kerngebiet bauen?

Das sagt § 7 nicht. Rechnerisch ergeben GFZ 3,0 und GRZ 1,0 drei Vollgeschosse auf dem ganzen Grundstück, bei kleinerer Grundfläche mehr. Geschosszahl und Höhe setzt der Plan nach § 16 Abs. 2 BauNVO gesondert fest; Abstandsflächen regelt die Landesbauordnung.

Liegt Ihr Grundstück im Kerngebiet?

Die Ersteinschätzung holt das Flurstück, misst den Bestand und den Maßstab der Umgebung. Der Bericht liest dazu die Festsetzungen.

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