Was darf ich im reinen Wohngebiet bauen?

Kurz beantwortet

Im reinen Wohngebiet sind nach § 3 BauNVO allgemein nur Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbetreuung für die Bewohner zulässig; Läden, nicht störende Handwerksbetriebe und kleine Beherbergungsbetriebe können nur ausnahmsweise zugelassen werden.

Für das Maß nennt § 17 BauNVO als Orientierungswerte GRZ 0,4 und GFZ 1,2; verbindlich ist allein, was der Bebauungsplan festsetzt. Wie viele Geschosse, wo auf dem Grundstück und mit welchem Abstand gebaut werden darf, steht nicht in § 3, sondern im Plan und in der Landesbauordnung.

Stand: 25.10.2026 · Nachlesen: § 3 BauNVO · § 17 BauNVO

01

Wofür das Gebiet da ist – und was dort gebaut werden darf.

„Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.“ Mehr sagt § 3 Abs. 1 nicht – und genau das ist der Punkt: Alles andere ist Ausnahme.

Allgemein zulässig (§ 3 Abs. 2 BauNVO)

Wohngebäude
Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen

Ausnahmsweise zulässig (§ 3 Abs. 3 BauNVO)

Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke

Wortlaut nach gesetze-im-internet.de, gelesen am 25.10.2026, gekürzt um Verweise. „Ausnahmsweise“ heißt: Die Behörde kann zulassen, muss aber nicht (§ 31 Abs. 1 BauGB). Der Bebauungsplan darf beide Listen nach § 1 Abs. 5 bis 9 BauNVO verengen oder erweitern.

02

Wie viel: die Orientierungswerte nach § 17 BauNVO.

Zwei Zahlen, an denen sich die Gemeinde beim Planen orientiert. Was sie für ein Grundstück bedeuten, entscheidet der Plan.

GRZ 0,4

Orientierungswert für die Grundflächenzahl: so viel vom Grundstück dürfen Gebäude überdecken

GFZ 1,2

Orientierungswert für die Geschossflächenzahl: so viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück

3,0

rechnerische Vollgeschosse, wenn die ganze zulässige Grundfläche bebaut wird (GFZ ÷ GRZ)

So steht es in § 17 BauNVO für reine Wohngebiete. Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 sind das Orientierungswerte, keine Obergrenzen mehr: Die Gemeinde orientiert sich daran, wenn sie einen Bebauungsplan aufstellt, und darf darüber oder darunter bleiben. Für ein Grundstück gilt allein, was der Plan festsetzt – und ohne Plan gar keine Zahl, sondern der Maßstab der Umgebung (§ 34 Abs. 1 BauGB).

03

Ein gerechnetes Beispiel.

600 m² Grundstück, ein Bebauungsplan mit genau den Orientierungswerten für reine Wohngebiete. So rechnet auch der Rechner.

Grundstück	600 m² hinter der Straßengrenze (§ 19 Abs. 3 BauNVO)
Zulässige Grundfläche	600 m² × GRZ 0,4 = 240 m², die von Gebäuden überdeckt werden dürfen (§ 19 Abs. 2)
Zulässige Geschossfläche	600 m² × GFZ 1,2 = 720 m² in allen Vollgeschossen, nach Außenmaßen (§ 20 Abs. 2 und 3)
Rechnerische Vollgeschosse	GFZ 1,2 ÷ GRZ 0,4 = 3,0 – so viele volle Geschosse passen auf die ganze zulässige Grundfläche; wer schmaler baut, kommt höher, sofern der Plan keine Geschosszahl festsetzt
Mit Garagen und Zufahrten	bis GRZ 0,6, also 360 m² Grundfläche insgesamt – die Überschreitung um bis zu 50 Prozent nach § 19 Abs. 4 Satz 2 gilt für Nebenanlagen, nicht für das Haus
Wohnfläche, Faustwert	etwa 504 bis 576 m² – 70 bis 80 Prozent der Geschossfläche, der Rest sind Wände, Treppenhaus und Technik. Ein Wert aus der Planungspraxis, keine Messung

Die Rechnung gilt für einen Plan, der genau diese Werte festsetzt. Mit den Werten Ihres Plans – oder Ihrem Bestand als Abzug – rechnet der GRZ/GFZ-Rechner; was die beiden Zahlen bedeuten, steht unter GRZ und GFZ einfach erklärt.

04

Was das für Wohnungsbau heißt.

Für Wohnungsbau ist das reine Wohngebiet kein Hindernis, sondern das Gebiet mit dem klarsten Vorrang: Ein Wohngebäude ist hier allgemein zulässig, ob mit einer Wohnung oder mit zwölf. § 3 begrenzt die Zahl der Wohnungen nicht; das kann nur der Bebauungsplan selbst tun, über eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB. Nach § 3 Abs. 4 zählen auch Gebäude dazu, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Eng wird es bei allem, was nicht Wohnen ist. Ein Büro, eine Praxis oder ein Atelier geht nach § 13 BauNVO nur als Räume für freie Berufe – also innerhalb eines Wohngebäudes, nicht als eigenes Gebäude. Stellplätze und Garagen sind nach § 12 Abs. 2 nur für den Bedarf der zugelassenen Nutzung zulässig; eine Sammelgarage für die Nachbarschaft fällt heraus, Lkw-Stellplätze ohnehin (§ 12 Abs. 3 Nr. 1).

Das wirkt auch auf das Maß: Weil das Gebiet dem Wohnen dient, ist der Orientierungswert mit GRZ 0,4 der niedrigere unter den Wohngebieten – derselbe wie im allgemeinen Wohngebiet, aber deutlich unter dem besonderen Wohngebiet mit 0,6.

05

Die Nachbargebiete.

Zwei Festsetzungen, die im Plan ähnlich heißen und anderes bedeuten.

Allgemeines Wohngebiet (WA)

„dient vorwiegend dem Wohnen“: Läden, Gaststätten und Handwerk für die Versorgung des Gebiets sind dort allgemein zulässig, im WR nur ausnahmsweise. Dieselben Orientierungswerte.

Besonderes Wohngebiet (WB)

Wohnen bleibt der Zweck, aber Gewerbe und Bürogebäude sind allgemein zulässig; Orientierungswerte GRZ 0,6 und GFZ 1,6.

06

Was die Vorschrift nicht entscheidet.

§ 3 BauNVO regelt die Art der Nutzung. Alles andere steht woanders.

Wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das legen Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen fest (§ 23 BauNVO) – ein Baufenster kann enger sein als jede GRZ.
Wie hoch. Die Zahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe setzt der Plan nach § 16 Abs. 2 BauNVO gesondert fest; was ein Vollgeschoss ist, sagt die Landesbauordnung.
Abstandsflächen, Stellplatzpflicht, Brandschutz, Rettungswege. Das ist Bauordnungsrecht des Landes und gilt neben dem Baugebiet.
Ob überhaupt ein Bebauungsplan gilt. Ohne Plan gibt es kein festgesetztes Baugebiet; dann entscheidet nach § 34 Abs. 1 BauGB die nähere Umgebung – und nur wenn sie einem Baugebiet der Verordnung entspricht, gilt dessen Katalog für die Art der Nutzung (§ 34 Abs. 2).
Den Einzelfall. Auch eine an sich zulässige Anlage ist nach § 15 BauNVO unzulässig, wenn sie nach Zahl, Lage oder Umfang der Eigenart des Gebiets widerspricht oder unzumutbare Störungen auslöst – oder ihnen ausgesetzt wäre.

Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.

07

Wo ein Artikel aufhört.

Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt an drei Werten: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.

Was ein Text nicht kann: nachsehen, ob Ihr Grundstück in einem reinen Wohngebiet liegt, welche Werte der Plan dort festsetzt und wie viel davon Ihr Bestand schon verbraucht. Genau das misst der Bericht.

Wie dieses Gebiet neben den anderen steht, zeigt die Übersicht der Baugebiete; welche Vorhaben daraus folgen, der Überblick: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?

Woraus das folgt

Fundstelle: § 3 BauNVO im Volltext – reine Wohngebiete (WR) · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 17 BauNVO im Volltext – die Orientierungswerte für Obergrenzen je Baugebiet · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 19 BauNVO im Volltext – die Grundflächenzahl und was auf sie angerechnet wird · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 20 BauNVO im Volltext – Vollgeschosse und die Geschossflächenzahl · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 1 BauNVO im Volltext – die Bauflächen und Baugebiete – und was ein Bebauungsplan an den Katalogen ändern darf · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 15 BauNVO im Volltext – wann eine an sich zulässige Anlage im Einzelfall doch unzulässig ist · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 23 BauNVO im Volltext – Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe – das Baufenster · Stand: 15.09.2026

Fundstelle: § 16 BauNVO im Volltext – womit ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festsetzt · Stand: 01.10.2026

Fundstelle: § 34 BauGB im Volltext – Abs. 2: ohne Plan entscheidet über die Art der Nutzung das Baugebiet, dem die Umgebung entspricht · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 12 BauNVO im Volltext – Stellplätze und Garagen – in Wohngebieten nur für den eigenen Bedarf · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 13 BauNVO im Volltext – Räume und Gebäude für freie Berufe · Stand: 25.10.2026

Fundstelle: § 13a BauNVO im Volltext – Ferienwohnungen als Beherbergung oder als nicht störendes Gewerbe · Stand: 25.10.2026

Häufige Fragen

Darf ich im reinen Wohngebiet ein Mehrfamilienhaus bauen?

Nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO sind Wohngebäude allgemein zulässig – die Zahl der Wohnungen begrenzt die Vorschrift nicht. Begrenzen kann sie der Bebauungsplan, mit einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, und begrenzen können GRZ, GFZ, Geschosszahl und Baufenster. Ob ein Mehrfamilienhaus auf ein bestimmtes Grundstück passt, entscheidet also das Maß, nicht die Art.

Darf ich im reinen Wohngebiet ein Büro oder eine Praxis einrichten?

Räume dafür ja, ein eigenes Gebäude nein. § 13 BauNVO lässt für freie Berufe und ähnliche Gewerbe in den Gebieten der §§ 2 bis 4 Räume zu, in den Gebieten ab § 4a auch Gebäude. Die Wohnnutzung muss im Gebäude die Hauptsache bleiben; wo die Grenze liegt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Darf ich im reinen Wohngebiet eine Ferienwohnung vermieten?

Nur ausnahmsweise. Nach § 13a BauNVO gehören Ferienwohnungen in der Regel zu den Gewerbebetrieben; im reinen Wohngebiet gibt es dafür keinen Katalogplatz. Räume von untergeordneter Bedeutung können zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 gehören – und die kann die Behörde zulassen, muss aber nicht.

Zählt ein Pflegeheim als Wohngebäude?

Ja, soweit es dem Wohnen dient. § 3 Abs. 4 BauNVO stellt klar, dass zu den Wohngebäuden auch solche gehören, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Das gilt für alle Wohn-, Dorf- und Mischgebiete der §§ 2 bis 7.

Welche GRZ und GFZ gelten im reinen Wohngebiet?

Die, die der Bebauungsplan festsetzt. § 17 BauNVO nennt als Orientierungswerte GRZ 0,4 und GFZ 1,2 – dieselben wie für das allgemeine Wohngebiet. Ein Plan darf davon abweichen, und viele ältere Pläne liegen darunter.

Was ist der Unterschied zwischen WR und WA?

Der Katalog. Im allgemeinen Wohngebiet sind Läden, Gaststätten und Handwerk für die Versorgung des Gebiets sowie kirchliche, kulturelle und soziale Anlagen allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2); im reinen Wohngebiet sind sie Ausnahme oder gar nicht vorgesehen. Beim Maß nennt § 17 für beide dieselben Orientierungswerte.

Liegt Ihr Grundstück im reinen Wohngebiet?

Die Ersteinschätzung holt das Flurstück, misst den Bestand und den Maßstab der Umgebung. Der Bericht liest dazu die Festsetzungen.

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